¿Cuándo se hace una orden de desalojo?
¿Qué es una orden de desalojo?
Una orden de desalojo es un documento legal emitido por un juez que autoriza al propietario (arrendador) a retomar la posesión del inmueble y solicitar que el inquilino lo abandone.
Este documento se emite solo después de un proceso judicial, es decir, el propietario no puede desalojar por su cuenta al inquilino, ni cambiar cerraduras, ni cortar servicios básicos sin una orden del tribunal.
En la mayoría de los estados de EE. UU., el proceso de desalojo se conoce como “unlawful detainer” o “eviction process”, y está regulado por leyes estatales y locales que buscan proteger tanto los derechos del arrendador como los del inquilino.
¿Cuándo se hace una orden de desalojo?
Una orden de desalojo no se emite de inmediato. Se realiza solo después de que el arrendador haya seguido los pasos legales correspondientes, que incluyen notificaciones previas y la presentación de una demanda formal ante el tribunal.
Los escenarios más comunes en los que un juez puede emitir una orden de desalojo son los siguientes:
1. Falta de pago del alquiler
Esta es la causa más común de desalojo.
Si el inquilino no paga la renta en la fecha establecida, el arrendador debe enviar una notificación escrita, conocida como “Notice to Pay or Quit” (Aviso para pagar o desalojar).
Esta notificación suele otorgar un plazo corto —de 3 a 5 días, dependiendo del estado— para que el inquilino pague la cantidad adeudada o entregue la vivienda.
Si el inquilino no responde dentro del plazo, el propietario puede presentar una demanda de desalojo ante el tribunal.
Si el juez falla a favor del arrendador, se emite la orden de desalojo, la cual autoriza al sheriff o alguacil a retirar al inquilino del inmueble en una fecha determinada.
2. Violación de los términos del contrato
Otra razón frecuente es romper alguna cláusula del contrato de arrendamiento, como tener mascotas no permitidas, realizar actividades ilegales, subarrendar sin permiso o causar daños significativos a la propiedad.
En estos casos, el arrendador debe entregar un aviso llamado “Notice to Cure or Quit”, que da al inquilino un tiempo para corregir la infracción (por ejemplo, retirar la mascota o reparar los daños).
Si el inquilino no corrige la situación dentro del plazo indicado, el propietario puede acudir al tribunal para solicitar la orden de desalojo.
3. Expiración del contrato o terminación del arrendamiento
Cuando el contrato de arrendamiento llega a su fin y el inquilino no desocupa el inmueble, el propietario tiene derecho a iniciar un proceso de desalojo.
Antes de hacerlo, debe entregar una “Notice to Quit” o aviso de terminación, que suele ser de 30 o 60 días, dependiendo de la duración del contrato y las leyes locales.
Solo si el inquilino permanece en la propiedad después del plazo, el propietario puede solicitar al tribunal una orden de desalojo.
4. Ocupación ilegal o sin contrato
También puede emitirse una orden de desalojo cuando una persona ocupa una propiedad sin el permiso del dueño, o cuando permanece en ella después de haber sido legalmente notificada de salir.
Este tipo de caso se conoce comúnmente como “unlawful detainer after notice” o “holdover tenant”, y requiere igualmente la intervención de un juez para emitir la orden de desalojo.
5. Daños o conducta peligrosa
Si un inquilino causa daños graves, pone en riesgo la seguridad de otros residentes, o usa la propiedad para actividades ilícitas, el propietario puede solicitar una orden de desalojo inmediata, sin necesidad de otorgar un plazo largo de aviso.
En estos casos, la ley permite una notificación de 3 días o incluso una acción directa ante el tribunal cuando hay evidencia de riesgo para la salud o seguridad pública.
¿Qué pasos debe seguir el propietario antes de obtener una orden de desalojo?
Una orden de desalojo no se entrega de un día para otro. El arrendador debe seguir un proceso legal que garantice los derechos del inquilino:
Enviar una notificación formal por escrito.
Debe especificar la razón del desalojo, el monto adeudado (si aplica) y el plazo para corregir el problema o abandonar el lugar.
Esperar el plazo legal del aviso.
Generalmente, son entre 3 y 60 días dependiendo del tipo de aviso y de la ley estatal.
Presentar una demanda de desalojo (“Unlawful Detainer”) ante el tribunal.
Aquí, el juez revisará las pruebas y escuchará a ambas partes.
Asistir a la audiencia judicial.
Si el juez falla a favor del arrendador, se emite un fallo de posesión y, posteriormente, una orden de desalojo.
Ejecución de la orden.
El sheriff o alguacil notificará al inquilino la fecha límite para abandonar el inmueble y, de no hacerlo, procederá al desalojo físico.
¿Qué derechos tiene el inquilino durante el proceso?
Aunque recibir una notificación de desalojo puede ser angustiante, el inquilino tiene derechos que deben respetarse. Entre ellos:
- Derecho a recibir notificación previa antes de cualquier acción judicial.
- Derecho a responder o impugnar la demanda ante el tribunal.
- Derecho a permanecer en la propiedad hasta que un juez emita una orden de desalojo formal.
- Derecho a apelar la decisión si considera que fue injusta.
- Derecho a una vivienda segura y sin acoso durante el proceso.
Además, algunos estados ofrecen protecciones especiales para personas de bajos ingresos, adultos mayores o familias con niños, así como programas de asistencia legal gratuita.
¿Qué no puede hacer el propietario sin una orden judicial?
Incluso si el inquilino no ha pagado la renta o ha violado el contrato, el propietario no puede tomar justicia por su cuenta. Acciones como:
- Cambiar cerraduras sin aviso.
- Retirar pertenencias personales.
- Cortar agua, luz o gas.
- Amenazar o acosar al inquilino.
Son consideradas formas de desalojo ilegal, y el inquilino puede demandar al propietario por daños y perjuicios.
¿Qué hacer si recibes una orden de desalojo?
Si has recibido una orden o aviso de desalojo, lo más importante es actuar rápidamente:
Lee cuidadosamente el aviso.
Identifica la razón y el plazo que tienes para responder.
Consulta con un abogado de defensa de inquilinos.
Un abogado puede revisar tu caso, ayudarte a negociar con el propietario o representarte ante el tribunal.
Reúne documentación.
Guarda comprobantes de pago, mensajes, fotos o cualquier evidencia que demuestre que cumpliste con tus obligaciones.
Asiste a la audiencia judicial.
No acudir puede hacer que el juez falle automáticamente en tu contra.
Busca programas de asistencia de vivienda.
Muchas ciudades cuentan con recursos de ayuda para evitar desalojos.